TVA immobilière: notion d'immeuble neuf en matière de TVA et DMTO en cas de travaux de construction ou de réhabilitation

par l'équipe VATplatform

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Posté le 01/01/2017 à 9h00 - temps de lecture: 5 min


TVA immobilière

Dans cet article, nous rappelerons les critères d’appréciation à retenir pour les besoins de la détermination du régime TVA de droits de mutation à titre onéreux (DMTO ou droits d'enregistrement) applicable aux immeubles faisant l’objet d’une réhabilitation

Dans quels cas un immeuble ancien doit-il être considéré comme neuf après travaux?

Les travaux réalisés par un assujetti portant sur un bâtiment ancien existant (c'est à dire achevé depuis plus de 5 ans) peuvent, en fonction de leur nature et de leur ampleur, aboutir à rendre cet immeuble neuf au regard de la TVA et des droits d'enregistrement.

Toute revente de cet immeuble donnera donc lieu en principe à taxation à la TVA sur le prix total et à application des DMTO au taux de 0,715%.

Nous indiquerons ci-après les situations dans lesquelles un immmeuble ancien doit, après travaux, être considéré comme remis à neuf au regard de la TVA et des DMTO.

Travaux portant sur les éléments du gros oeuvre

Lorsqu'ils portent sur les éléments de gros oeuvre, les travaux rendront l'immeuble neuf dès lors qu'ils remplissent les critères objectifs figurant à l’article 257 I-2-2° du CGI, à savoir les travaux qui rendent à l’état neuf :

  • soit la majorité des fondations;
  • soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
  • soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement

Les modalités d'appréciation de ces critères dont précisés au BOI TVA-IMM-10-10-10-20-20140929 n°130 et ss.

Travaux portant sur les éléments du second oeuvre

Lorsque le projet de réhabilitation d’un immeuble porte sur les éléments de second œuvre sans que les éléments de gros œuvre soient remis à neuf dans les proportions visées ci-avant, les travaux pourront toutefois conduire à sa remise à neuf dès lors qu'ils porteront sur l'ensemble des éléments de second œuvre mentionnés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d'entre eux.

Dans une telle situation, pour que l’immeuble soit considéré comme remis à l’état neuf au sens du texte précité, ce sont chacun des 6 lots de second œuvre qui doivent être rendus à l’état neuf dans une proportion de plus de deux tiers, à savoir:

  • les planchers non porteurs: planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage (plate-forme horizontale entre deux niveaux non constitutive de la structure porteuse du bâtiment) ; ne sont pas à prendre en compte les travaux de revêtement de ces planchers (pose de moquettes, carrelages, parquets, linoléum, mosaïques, marbrerie);
  • les huisseries extérieures: éléments (dormants et ouvrants) assurant la mise hors d'air du bâtiment tels que portes, fenêtres, porte-fenêtre, vitrages, baies vitrées, velux et verrières, portes de garage et le cas échéant les systèmes de fermetures équipant ces éléments;
  • les cloisons intérieures: cloisons distributives, fixes ou amovibles, sous forme d'éléments à maçonner ou de plaques à monter quelle qu'en soit la nature (briques, parpaings, plaques sur ossature, carreaux, panneaux, etc.) et la composition (béton, plâtre, bois, tôle, PVC, aggloméré, etc.);
  • les installations sanitaires et de plomberie: équipements sanitaires (baignoires, bacs à douche, cabines de douche, lavabos, éviers, bidets, chasses d'eau), robinetterie, canalisations d'eau et/ou de gaz intérieures, équipements de production d'eau chaude; ne sont pas pris en considération les éléments de raccordement aux réseaux public ou d'assainissement non collectifs, les installations de captage d'eau et systèmes de récupération et de traitement des eaux pluviales lorsqu'ils sont raccordés à l'habitation;
  • les installations électriques: toutes les composantes du circuit électrique ainsi que les équipements de production d'énergie électrique dont les installations photovoltaïques ; ne sont pas pris en compte les éléments de raccordement au réseau électrique;
  • le système de chauffage: il s'agit notamment des éléments intégrés à l'immeuble permettant de produire (par exemple: chaudières, convecteurs électriques, inserts, foyers fermés, poêles, capteurs solaires), transporter, diffuser, ou réguler la chaleur (tels que les tuyaux, gaines et radiateurs) ; ne sont pas considérés comme tels les éléments de raccordement aux réseaux de chaleur et les matériels de chauffage mobile.

Or, certains immeubles ne comportent que des planchers porteurs (càd que tous les planchers sont structurels).

La rigueur du texte impose donc dans ce cas de considérer l’immeuble comme un immeuble ancien, tant au regard de la TVA que des DMTO, interdisant tout engagement de construire à l’acquisition et conduisant à l’application des DMTO au taux de droit commun à la revente.

Tolérance administrative lorsqu'il n'existe pas de planchers non porteurs

Par tolérance administrative, il est toutefois admis que le régime des immeubles neufs trouve à s’appliquer lorsque les 2 conditions suivantes sont respectées :

- L'immeuble a fait l'objet de travaux de second œuvre qui n'ont pas donné lieu à l'application du taux réduit de TVA prévu à l'article 279-0 bis du CGI;

- Tous les planchers de l'immeuble contribuent à la résistance ou à la solidité de l'ouvrage.

Si ces 2 conditions sont remplies, l’acquisition de l’immeuble destiné à la réhabilitation pourra être soumis au DMTO au taux de 125€ sous couvert d’un engagement de construire et la vente de l’immeuble après réhabilitation sera soumis au DMTO au taux de 0,715%.

Cette tolérance trouve à s’appliquer y compris si la revente de l’immeuble (qui relève des immeubles anciens au regard de la TVA) est soumise à TVA sur option avec application du régime de la marge.

Source: BOI-ENR-DMTOI-10-40-20160601

En synthèse

Les travaux portant sur un immeuble ancien peuvent conduire à le rendre neuf au regard de la TVA et des DMTO

Le présent article fait le point sur les critères de remise à neuf qu'il convient de prendre en compte.